Ринок землі в Україні: які зміни з 1 липня 2021 року?

Ринок землі в Україні: які зміни з 1 липня 2021 року?

З 1 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон). Даний Закон відкриває ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні.

Тож яку землю можна продавати і купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння, а саме: земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

Скільки землі може придбати фізособа

До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Як буде визначатися ціна

Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

Чи можна продати орендовану землю

Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля

Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.

Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі-продажу землі

По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.

По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.

Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів

За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.

16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Така перевірка передбачатиме:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

Додатково інформуємо, що відповідно до пункту 23 частина першої статті 14 Закону України «Про безоплатну правову допомогу» громадяни України – власники земельних ділянок, які проживають у сільській місцевості, мають право на безоплатну вторинну правову допомогу, яка включає такі види правових послуг: захист, здійснення представництва інтересів осіб, що мають право на безоплатну вторинну правову допомогу, в судах, інших державних органах, органах місцевого самоврядування, перед іншими особами, а також складення документів процесуального характеру.

Захистити свої права і свободи можна, звернувшись до Гайсинського МЦ з надання БВПД за адресою: м. Гайсин, вул. І. Франка, 28 чи подзвонити за безкоштовним номером 0 800 213 103.

Leave a reply